نحوه استفاده از اراضی و ساخت وساز در "پهنه سکونت S

نحوه استفاده از اراضی و ساخت وساز در "پهنه سکونت S

 

پهنه سکونت S، قسمتهایی از شهر است،که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود و  تابع نظم عمومی این پهنه و فضاهای کار و فعالیت است. تعیین و تدقیق این پهنه در محدوده شهر، برای متمایز کردن پهنههای کار و فعالیت از سایر پهنهها، به ویژه سکونت است، تا ضمن ارتقاء کیفیت محیط شهری، رونق فعالیت در فضاهای شهری میسر شود. این پهنه در عرصههای بسیار متراکم فعالیت با دسترسی های ضعیف و استقرارهای خطی و پراکنده محدود شده و در مراکز جدید و پهنههای مستعد و رو به توسعه شهری، با دسترسی های مناسب به معابر اصلی، خطوط و ایستگاههای اصلی مترو، گسترش یافته است.

پهنه سکونت  S به تفکیک زمینههای فعالیت، از زیرپهنههای متمایز تجاری، خدماتی، اداری و صنعتی و یا اختلاطی از این فعالیتها در مقیاس عملکردی محلی، ناحیه ای، منطقهای، شهری و فراشهری تشکیل شده و عرصه اصلی استقرار و بارگذاری مناسب فعالیت، برای جلوگیری از تداخل نامناسب کاربری ها، ارتقاء کیفیت محیط شهری، و در جهت رونق فعالیتهای سازگار با محیط زندگی ساکنین شهر تهران است. سکونت در پهنه فعالیت، با توجه به نظم عمومی فضاهای کار و فعالیت، معطوف به تثبیت سکونت موجود در فضاهای سنتی فعالیت (مانند بازار) و ساماندهی سکونت موجود در فضاهای فعالیت به شیوه ای مناسب و توأمان، برای سرزنده ماندن شبانه روز فضاهای فعالیت مدرن (مانند مراکز و پردیس های شهری) است.
عرصههای فعالیت در شهر تهران، با استفاده از محدودههای مستعد توسعه و تبدیل کاربری های، ناهم س نخ، نامناسب و ناسازگار با محیط شهری (مانند کاربریهای نظامی، انبارهای متروکه، صنایع مزاحم و ...) گسترش و توسعه یافته، و در عرصههای خاص، مانند بافتهای متراکم با دسترسیهای ضعیف و استقرارهای خطی و پراکنده، محدود شده است.

هفت پهنه با کد دو رقمی شامل؛ ،(S و 3 S2 ،S شامل سه پهنه اصلی با کد یک رقمی ( 1 ،(S) پهنه کلان فعالیت گستره ها و مراکز ،(S محورها و گسترههای تجاری، اداری و خدمات ( 12 ،(S بازار (تجاری، خدماتی و فرهنگی) ( 11 ،(S صنعت ( 31 ،(S گسترهها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) ( 22 ،(S تجاری، اداری و خدمات ( 21 است که با توجه به مقیاس و نوع (S و بالاخره خدمات صنعتی و فنی ( 33 (S گستره و محور کارگاهی - تولیدی ( 32 عملکرد و عوامل مختلف کالبدی از جمله تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات، در ١٩ زیرپهنه با کد سه رقمی و به شرح جدول شماره ( ٢) طبقهبندی شدهاند. ضوابط و مقررات استفاده از اراضی در زیرپهنه های فعالیت، به قرار زیر است:
٣: ویژگیهای کالبدی و نحوه ساخت و ساز در پهنه فعالیت شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز -١ ساختمانی در جدول شماره ( ٢) این سند ارائه شده و لازمالاجرا است.

3-2 عقبنشینی توده ساختمان و تورفتگی" در طبقه همکف با آزادسازی فضا برای تردد، تجمع و مکث عابرین پیاده در محورهای فعالیت زیرپهنههای S1 و S2 به میزان حداقل ٣ متر الزامی است.بدیهی است فضای حاصل از عقب نشینی توده ساختمانی، تحت مالکیت صاحب ملک بوده، و جزء تراکم و سطح اشغال محسوب نمیگردد. ولی مالک مکلف است موجبات استفاده عمومی از این فضاها را فراهم سازد.
 

تبصره: در مواردی که "عقبنشینی و تورفتگی" به دلایل فنی به تشخیص شور ای معما ری منطقه، امکا نپ ذیر نیست، صدور پروانه بدون عقبنشینی، بلا مانع است.
 

 
ایجاد پیلوت در جوار ،S  در برخی از زیرپهنه های فعالیت  ،(S)  شامل  213 S212 ،S211 ،S123 ،S122 ،S  و 121 S ایجاد پیلوت در جوار معبر اصلی ممنوع و حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در طبقه همکف و اول برای واحدهای تجاری با نیم طبقه ، ٤ متر / ٦ متر و در زیرزمین، هم کف و طبقه اول (بدون نیم طبقه) برای واحدهای تجاری حداکثر ٥ / حداکثر ٥

مجاز است. احداث نیم طبقه در واحدهای تجاری در طبقات دوم به بالا ممنوع است.

٣: عملکرد، یا کاربری تجاری در این پهنه، شامل کلیه واحدهای تجاری (مغازهها و صنوف)، فروشگاه های بزرگ، پاساژها، - ٤

دفاتر تجاری، شعب بانک ها، بنگاهها و شرکتهائی است، که طبق قانون تجارت و مشابه آن اداره می گردند.

تبصره : شهرداری تهران مکلف به تعیین عملکردهای مجاز به استقرار، در کلیه زیرپهن ه های استفاده از اراضی، ظرف مدت

دوسال است، تا پس از تصویب در مراجع ذیصلاح، مبنای استقرار فعالیت، در پهنه ها شود.

٣: در تمامی زیر پهنه های فعالیت، در صورتی که مساحت ملک به حد نصاب اندازه قطعه، نرسد، یا عرض گذر مجاور - ٥

آن کمتر از حداقل های پیش بینی شده در جدول شماره ( ٢) باشد، حداکثر تعداد طبقات مجاز ساختمان، یک

طبقه با تراکم متناظر، کاهش می یابد. در صورتی که ملکی، هم از لحاظ حداقل اندازه قطعه و هم از لحاظ

عرض گذر، کمتر از حداقل های تعیین شده در جدول باشد، حداکثر تعداد طبقات، ٢ طبقه با تراکم متناظر، کاهش

می یابد، مشروط بر این که پس از کاهش طبقات، تعداد طبقات باقیمانده روی زمین در اراضی و املاک با وسعت

احداث بنا در چارچوب ضوابط زیرپهنه مذکور، ،S ٣٠٠ مترمربع و بیشتر، کمتر از ٣ طبقه نباشد. در زیرپهنه 212

منوط به ارائه طرح توجیهی مربوطه و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران است.

در صورتی که اندازه قطعه، کمتر از ٣٠٠ متر مرب ع باش د، ، S تبصره ( ١): در کلیه زیر پهنه های فعالیت، به استثنای زیرپهنه 124

احداث صرفًا یک طبقه برای فعالیت، با ٨٠ درصد سطح اشغا ل، پس از رعایت اصلاحی و با تامین پارکین گ و

رعایت حقوق قطعات همجوار با تایید شهرداری منطقه، مجاز است. در هرحال عرض گذر نباید از ٦ متر کمتر باشد.

برای قطعات با وسعت ٣٠٠ تا ١٠٠٠ مترمربع، حداکثر طبقات ٩ طبقه و حداکثر تراکم ٤٢٠ ، S تبصره ( ٢): در زیرپهنههای 121

درصد، با رعایت سایر ضوابط و مقررات زیرپهنه مذکور است.

قطعات بین ٣٠٠ مترمربع تا حد نصاب مساحت قطع ه در زیرپهن ههای مذکور ، S تبصره ( ٣): کاهش طبقات در زیر پهنههای 3

به گونهای اعمال میشود که تعداد طبقات دو طبقه با کاهش تراکم متناظر در سطح اشغال مجاز زیرپهنه است.

به گونهای اعمال میشود که تعداد طبقات از ٢ طبقه کمتر نباشد. ، S تبصره ( ٤): کاهش طبقات در زیرپهنههای ٣

به منظور ممانعت از تفکیک اراضی و املاک، در قطعاتی با وسعت سه ،(S و ( 2 (S ٣: در کلیه زیرپهنه های فعالیت ( 1 -٦

برابر حداقل اندازه قطعه، یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر و در قطعاتی با وسعت پنج برابر حداقل اندازه

قطعه، دو طبقه تشویقی با تراکم متناظر مجاز است. برای مواردی که تعداد طبقات، ١٢ طبقه و بیشتر باشد،

منوط به تهیه طرح توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده پنج، است.

با رعایت ضوابط مربوطه طبق جدول شماره ( ٢) و ، S و 211 S125 ،S ٣: احداث بناهای بلندمرتبه، در زیرپهنه 121 -٧

حفظ سیما و منظر شهری، پس از تهیه و تصویب ضوابط طرح بلندمرتبه سازی در کمیسیون ماده پنج شهر

تهران و با ارائه گزارش توجیهی و نقشه های طرح اولیه و سه بعدی پروژه، پس از تائید معاونت شهرسازی و

معماری، بلامانع است.

تبصره : تا زمان تصویب ضوابط بلندمرتبه سازی ، احداث بناهای بلند مرتبه ( ١٢ طبقه و بیشتر) در سطح شهر تهرا ن، به صورت

موردی و صرفًا با تصویب کمیسیون ماده پنج، مجاز است.

نقشه های طرح تفصیلی، تهیه طرح های موضعی ویژه و تأمین فضای سبز و باز ، S ٣: در کلیه قطعات زیرپهنه 222 -٨

در حداقل ٥٠ درصد سطح زمین، الزامی است.

احداث فضاهای مسکونی پشتیبان صنعت (مهمان پذیر، پانسیون، استراحتگاه ،S و 322 S ٣: در زیرپهنههای 321 -٩

مخصوص کارکنان) مشروط به عدم دسترسی مستقل و در حد نیاز مجموعه های صنعتی، حداکثر در دو طبقه

مجاز است.

برای معدود پلاکهایی که از قبل مسکونی با پروانه و یا پایان کار ،( S) تبصره : صدور پروانه با کاربری مسکونی در پهنه

بوده اند، در حد تراکم موجود (حقوق مکتسبه) مجاز است.

براساس ،S ٣: نوع بهره برداری ، نحوه بارگذاری ، سطح اشغال و تعداد طبقات بناهای بلندمرتبه در زیرپهنه 125 -١٠

ضوابط مصوب بلندمرتبه سازی در کمیسیون ماده پنج شهر تهران و با ارائه گزارش توجیهی مربوطه به پیشنهاد

شهرداری منطقه و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران بلامانع خواهد بود. تا زمان تصویب

ضوابط بلندمرتبه سازی ، احداث بناهای بلند مرتبه ( ١٢ طبقه و بیشتر) در سطح شهر تهران به صورت موردی و

صرفًا با تصویب کمیسیون ماده پنج مجاز است.

بر اساس طرح ویژه ، پس از اخذ موافقت های S ٣: احداث بنا در قطعات تخصیص یافته به صنعت در پهنه 31 -١١

اصولی مربوطه از دستگاه های ذیربط (وزارت صنایع و سازمان حفاظت محیط زیست) و ضمن رعایت حداقل

بیست درصد ( ٢٠ %) فضای سبز و باز عمومی و تأیید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مجاز است.

تخصیص ٢٠ درصد از عرصه هر پلاک به فضای سبز الزامی است. ، S و ٣ S و 2 S تبصره : در کلیه زیرپهنه های 12

و S حداکثر ١٠ متر و در زیرپهنه های 321 ،S و 332 S322 ،S ٣: ارتفاع مجاز ساخت و ساز در زیرپهنه های 312 -١٢

حداکثر ١٢ متر است. ،S331

قرار گرفتهاند، تدوین S و 212 S و 211 S125 ،S ٣: برای ساخت و ساز در کلیه پلاکهایی که در زیرپهنه های 121 -١٣

طرح » و تصویب دستورالعمل طراحی شهری، توسط معاونت شهرسازی و معماری الزامی است. همچنین تهیه

برای پلاک هایی با وسعت بیش از سه هزار مترمربع و فضاهای پیرامونی آن (حداقل در یک ،« توجیهی سه بعدی

بلوک شهری)، با پیشنهاد اولیه شهرداری منطقه، و سپس تایید و ابلاغ نهایی طرح توسط معاونت شهرسازی و

معماری شهرداری تهران، الزامی است.

٣: در کلیه زیرپهنه های فعالیت، برای قطعات شمالی محورهای شرقی - غربی که توده ساختمانی آن ها در شما ِ ل -١٤

قطعه شکل گرفته، حیاط و فضای باز مجاور معبر می باید از بدنه یا جداره نرم و شفاف و رؤیت پذیر (دیوار کوتاه

با ارتفاع بین ٥٠ تا ٨٠ سانتیمتر همراه با نرده، مشجر و ...) برخوردار بوده و فاقد دیوار باشد.

٣: در کلیه زیرپهنه های فعالیت که دارای طرح های موضعی است، تفکیک اراضی و املاک تا زمان تهیه و تصویب -١٥

طرح ویژه مربوطه، ممنوع بوده و پس از آن نیز صرفًا در چارچوب ضوابط طرح موضعی مصوب است. همچنین تا

زمان تهیه و تصویب طرح های مذکور، چنانچه مالک قطعه ای، تقاضای پروانه مسکونی داشته باشد، در

چارچوب قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر

اشخاص حقیقی و حقوقی و آئین نامه اجرایی آن، در قطعات با مساحت کمتر از ٣٠٠ مترمربع صرفًا با سطح

اشغال ٥٠ درصد و تراکم ساختمانی ١٠٠ درصد در ٢ طبقه روی زیرزمین و حداکثر تا سقف ٢٠٠ مترمربع

زیربنای مفید و در سایر اراضی صرفًا با سطح اشغال ٤٠ درصد و تراکم ساختمانی ١٢٠ درصد در ٣ طبقه روی

زیرزمین و حداکثر تا سقف ٣٠٠ مترمربع زیربنای مفید مجاز است.

٣: در کلیه زیرپهنه های فعالیت، استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی مجاز، منوط به تأمین کلیه پارکینگ های مورد نیاز - ١٦

است. صدور پروانه و گواهی پایان کار ساختمان نیز، منوط به تامین پارکینگ در داخل و یا خارج از ملک است.

٣: شهرداری تهران در فرایند بازبینی طرح تفصیلی، ملزم به تعیین سهم و ساماندهی کم و کیف عملکردها و -١٧

ظرف مدت یکسال است. ،S و 2 S کاربری های خدماتی و اداری در زیرپهنه های 1

٣: در تمامی زیرپهنههای فعالیت، تعداد طبقات و تراکم مجاز ساختمانی، در جدول شماره ( ٢)، از اولین طبقه -١٨

فعالیت به بالا، محاسبه میشود.